こんにちは、財前先生です。
最近広告でよく「みんなの大家さん」という不動産投資が紹介されています。
私財前先生のLINEにも「みんなの大家さんの投資はどう思いますか？」という相談を受ける機会が増えました。
そこで今回の授業では、みんなの大家さんについて検証していきましょう！
・みんなの大家さんの運営会社の情報は？
・みんなの大家さんは危険な投資なの？
みんなの大家さんについての相談はもちろんのこと、ご自身が参加している投資や気になっている投資など、投資の相談がしたい方は気軽に私のLINEまでご相談ください。
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みんなで大家さんの結論から
まず始めに、みんなで大家さんについて結論をまとめていきましょう。
・想定年利は約6〜7％の不動産投資
・会社は過去に行政処分を受けている
・匿名組合のスキームを理解する
・会社の財務状況に怪しいという声も
みんなで大家さんについてまとめると、このような調査結果となります。
本日の授業では、みんなで大家さんの内容や会社情報、そして投資家目線から見たリスクはあるのか解説していきます。
みんなで大家さんについて中立的な視点から解説していきますので、ひとつの参考にしていただけたら幸いです。
みんなで大家さんの投資内容
まず、みんなで大家さんの投資内容について確認していきましょう。
みんなで大家さんとは
みんなで大家さんとは、クラウドファンディング型の不動産投資で、想定年利6〜7%の貯金感覚で始められる不動産投資です。
みんなで大家さんは不動産投資ですが、ローンは組まずに1口100万円から不動産投資に参加することができ、テレビや雑誌・広告などのメディアでも注目されています。
みんなで大家さんのポイントです。
・想定年利は約6〜7％
・元本評価割れ無し
・不動産の管理は不要
みんなで大家さんでは貯金感覚で不動産投資することができて、2ヶ月に1度(年6回)配当を受け取ることができます。
また、運用期間の目安としては、3〜5年となっています。
そしてみんなで大家さんのキャッチコピーは、
「株よりも低いリスクで、貯金よりも高利回り」
このように、ローリスクハイリターンで稼げる不動産投資がみんなで大家さんです。
みんなで大家さんの特徴
みんなで大家さんの特徴としては、不動産の知識がなくても不動産投資に参加できるという点や、自分自身が不動産の管理をするリスクがないという点です。
またみんなで大家さんでは、優先劣後システムを採用しています。
優先劣後システムを採用とは、個人投資家が80％優先出資、事業者が20％劣後出資となっている仕組みです。
みんなで大家さんでは、この優先劣後システムを利用することで、仮に不動産価格が20%下落しても、損失は劣後出資者が先に負担する仕組みとなっています。
優先劣後システムを採用することで、個人投資家は事業者よりもリスクをおさえて投資できるということですね。
みんなで大家さんの会社情報
投資する上での判断として大切な情報である、みんなで大家さんの販売元の会社情報について解説します。
みんなで大家さん販売株式会社の内容
会社名：みんなで大家さん販売株式会社
本社所在地：東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階
代表取締役社長：栁瀨 健一
大阪支店：大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル）
創設：1998年8月
資本金：1億円
資本金は1億円の企業となっています。
みんなで大家さんはこの1年〜2年の間にメディアにも数多く登場し、たくさんの出資者から配当を募ることに成功しています。
みんなで大家さんでは約375億円もの資金をたったの約一年間で投資家から出資金を集めました。
都市綜研インベストファンドについて
また、みんなで大家さんの営業会社は、都市綜研インベストファンドとなっています。
都市綜研インベストファンドは過去に行政処分を受けています。
内容としては、「平成24年8月29日から10月27日まで、不動産特定共同事業にかかるすべての業務の停止」という行政処分を受けました。
行政処分を受けた理由としては、不適正な会計処理などがあったといった理由です。
この発表は、投資家にとって不利益な会計処理であるといった意見も出ています。
ただし、この行政処分後の再開後は、今日まで大きなトラブルはなく運営を続けることができています。
みんなで大家さんは危険な投資？
投資家として気になるのは、やはりみんなで大家さんのリスクでしょう。
ネットでみんなで大家さんについての評判や内容を確認してみると、おすすめの口コミが多く、どちらかというと良い意見に偏った口コミが多い印象です。
みんなで大家さんをおすすめするサイトが多く、リスクや注意点について解説しているサイトが少ないと感じました。
結論、私はみんなで大家さんの投資はおすしめしません。
みんなで大家さんの投資を判断するうえで、みんなで大家さんのリスクを理解することが大事です。
みんなで大家さんは、匿名組合というスキームを利用しています。
匿名組合とは、当事者の一方が相手方の営業のために出資をなし、その営業より生じる利益の分配を受けることを約束する契約形態をいう。つまり、営業者が匿名組合員から集めた財産を運用して利益をあげ、これを分配するのが匿名組合契約である。
引用元：ウィキペディア
営業者が不動産の賃借人と賃貸借契約を結んで、賃貸利益の安定化に向けた管理業務を行います。
営業者と出資者の間で匿名組合契約を結び、営業者が展開をする事業に参加することで、賃貸利益から分配金を受け取る権利を手にすることができます。
この匿名組合のスキームを利用することで、匿名で出資することができ、匿名で利益分配を受け取れることができるという仕組みです。
実はこの匿名組合のスキームを使った投資は過去に、投資詐欺として利用されているスキームでもあります。
その代表例が、安愚楽牧場の詐欺事件です。
安愚楽牧場の投資詐欺は、約7万3千人から約4200億円もの資金を集めた和牛オーナー投資です。
結果として、安愚楽牧場の投資は破綻し過去最大級の投資詐欺と呼ばれました。
安愚楽牧場の投資詐欺でも、匿名組合のスキームが利用されています。
投資家は投資した資金の流れを把握することができません。
匿名組合は詐欺ではありませんが、匿名組合を悪用した投資の情報が出回っていることも問題です。
財務状況に問題ありか
みんなで大家さんの都市綜研インベストファンド株式会社の貸借対照表が問題視されています。
総資産は約1,230億円、そのうち約1,170億円が不動産となっています。
会社の負債の合計は約1,140億円で、個人投資家から集めたお金は約895億円を資金調達しています。
この貸借対照表を見て分かることは、個人投資家から資金調達したお金のほとんどを不動産投資にあてているということです。
都市綜研インベストファンド株式会社の自己資本比率は不動産業界の平均水準より低いと言われています。
この貸借対照表を見る限りでは、都市綜研インベストファンド株式会社の負債が大きいことから、「都市綜研インベストファンド株式会社の倒産」が無いとも言えません。
みんなで大家さんの運用の目安は3〜5年と言われてますので、3〜5年後に多くの解約者(満期)が出た時に、財務状況に問題はないかといった課題が出てくるでしょう。
同じタイミングで参加した投資家が多いということは、同じタイミングで解約する投資家が多いということです。
3〜5年後という中長期的な期間で判断する必要がありますので、「短期で儲けたいという人には向いていない投資」という意見もあるようです。
みんなで大家さんの口コミ・評判
みんなで大家さんの口コミと評判にも注目しました。
これは、みんなで大家さんに関するはヤフー知恵袋から検索した口コミです。
みんなで大家さん、決算公告も見られない状態の企業に資産運用や投資をする輩の意味がわかりません。銀行から事業資金を調達しても余裕で返済が出来る収益を謳っているのですから、一般から資金調達するより銀行から借りられる、または積極的に貸す筈ですよね？
引用元：ヤフー知恵袋
Q.みんなで大家さん。不動産の投資らしいです。これは、怪しいですか？
Q.はい！！怪しいです←断言。営業文句だから「７％」とか色々華やかな言葉がありますが、満期でも途中解約でも、元金をなかなか返してくれないともう１０年くらい前から言われています。
引用元：ヤフー知恵袋
Q.「みんなで大家さん」という金融商品は良いですか？
A.過去に起きた和牛預託商法の安愚楽牧場と同じと考えてよいです。
実際にはこのようなビジネスモデルは成り立たず、いずれ破綻します。
過去には、豊田商事事件、 オレンジ共済組合事件、オレンジスーパー定期、未来通信、円天（L&G）事件、などなど。
引用元：ヤフー知恵袋
みんなで大家さんの投資を怪しいと考える口コミが一定数出てきます。
ネット検索で出てくるみんなで大家さんの口コミは、「やらせ」として書いたであろう口コミサイトもあるようです。
みんなで大家さんには怪しい評判と口コミがあることも覚えておきましょう。
みんなで大家さんの投資まとめ
本日の授業では、話題の不動産投資、みんなで大家さんについて解説しました。
私のLINEにも、「みんなで大家さんはおすすめですか？」といった相談をいただきます。
先程もお伝えしましたが、私個人の意見としては、みんなで大家さんの投資はおすすめはしません。
投資額も1口100万円からと、決して簡単に投資できる金額とは言えません。
みんなで大家さんを完全に否定するわけではありません。
ただ、みんなで大家さんだけに投資するのではなく、投資の鉄則としては分散投資です。
みんなで大家さんの情報については、引き続き今後も情報を調査していきます。
最後に、禁断の投資学校では投資案件の調査や、LINE登録者限定の特別授業を行っています。
今回のみんなで大家さんに限らず、投資案件の調査をお願いしたいという方は、LINEまでご相談ください。
また、LINEでは投資家として必ず知るべき情報についても紹介しています。
投資相談は無料です。情報の受け取りについても費用はいただいていませんので、ぜひ情報のひとつとしてお受け取りください。
本日の授業は以上です。次回の授業もお楽しみに！
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本気で伝えたいこと
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